Pro obce: cena věcného břemene vedení elektřiny od 1. ledna 2021

Minulý týden se na nás obrátil starosta jedné moravské obce s následujícím problémem:

"Naše obec má roky schválený ceník věcných břemen, ve kterém je částka závislá na rozsahu věcného břemene. Roky jsme tedy ke všem správcům inženýrských sítí přistupovali stejně. Nyní jsme však byli energetickou společností upozorněni, že od 1.ledna 2021 platí nový oceňovací zákon, kterým se jako obec musíme řídit. Takže za věcné břemeno, za které bychom ještě loni dostali 30 000 Kč, je nám nyní nabízeno 150 Kč. O tom, že bychom se měli takto chovat jsme od nadřízených úřadů nedostali žádnou zprávu a ani kolegové starostové o tomto nevědí."

Ke konkrétnímu rozdílu cen se bez detailů vyjádřit nelze. Pravdou však je, že zásadní změna nastala. A to nenápadně.

Ve skutečnosti není příčinou změny novela oceňovacích předpisů, která proběhla shodou okolností také k 1. lednu 2021. Změnu totiž přinesl zákon č. 403/2020 Sb., kterým se měnil zejména liniový zákon (zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby), a ostatní změny zůstaly v jeho stínu. Jednou z nich bylo doplnění odstavce 11 do § 96 zákona č. 458/2000 Sb. Toto ustanovení energetického zákona zní takto:

"Pokud se pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle tohoto zákona zpracovává znalecký posudek, určí se náhrada ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu zjištěné podle oceňovacího předpisu."

Podle jednoho z možných výkladů to znamená, že znalec musí cenu věcného břemene pro vedení elektřiny spočítat podle § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a § 39a a § 39b vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška. 

Není smyslem tohoto článku podrobně popisovat, jak se oceňují věcná břemena podle cenového předpisu. Změny od 1. ledna 2021 jsou totiž velmi rozsáhlé a jejich analýza zaslouží mnohem více času. Ilustrativní příklad ovšem můžeme poskytnout.

Pokud měla obec ceník, podle něhož chtěla za běžný metr vedení elektřiny uloženého v pozemku 500 Kč, můžeme uvažovat o délce vedení 60 metrů. Lze očekávat, že půjde o vedení uložené pod zem. Pro zjednodušení můžeme počítat s šířkou výkopu 1 m: tj. výměře věcného břemene 60 metrů čtverečních. Za zřízení takového věcného břemene tedy obec roky získávala 30 000 Kč (smlouvy lze ostatně dohledat).

Dále předpokládejme, že cena pozemku byla podle oceňovací vyhlášky spočítána ve výši 150 Kč/m2. Ocenění věcného břemene podle § 39a oceňovací vyhlášky vychází z ročního užitku oprávněného. Ten je u věcných břemen pro technickou infrastrukturu určen ve výši 5 % z ceny pozemku (tzv. simulované nájemné) a koeficientem míry užitku a míry omezení vlastníka nemovité věci (pro podzemní vedení elektřiny do 110 kV má hodnotu 0,5). Uvažovaný roční užitek pro výpočet ceny věcného břemene je tedy 3,75 Kč/m2. V případě věcného břemene zřizovaného na dobu neurčitou se poté roční užitek převede na jednorázovou částku pomocí vzorce pro věčnou rentu s použitím míry kapitalizace 10 %. Cena věcného břemene je proto 37,5 Kč/m2. 

Znalecký posudek by tedy měl určit cenu ve výši 2 250 Kč. To je více než desetkrát méně než dosud.

Důvodem pro tuto změnu právní úpravy bylo dle důvodové zprávy k návrhu výše uvedeného zákona: "určit jediný možný postup, který zjednoznační a v důsledku urychlí postup určení výše náhrady. Nejasnostmi v určení metody ocenění, která má být použita pro stanovení výše náhrady, se velmi prodlužuje postup výstavby energetických sítí. Rozdílné výše náhrad stanovené různými znaleckými posudky jsou také často předmětem vleklých soudních sporů a je proto nezbytně nutné stanovit jednoznačný a nezpochybnitelný přístup a postup zpracování znaleckých posudků."

Podobné pravidlo je dokonce již několik bez větší pozornosti v § 104 odst. 3 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích: "podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť uzavře s vlastníkem dotčené nemovitosti po ukončení výstavby a zaměření polohy vedení smlouvu o zřízení služebnosti ke skutečně dotčené části nemovitosti. Maximální výše jednorázové náhrady za zřízení služebnosti se stanoví podle zákona upravujícího oceňování majetku." Vlastníci pozemků a telekomunikační společnosti se jím však ne vždy řídí.

Energetický zákon však není tak přísný. Okénko totiž nabízí podmínka, že se musí podle energetického zákona zpracovat znalecký posudek. Takovou povinnost však energetický zákon neobsahuje. Proto důvodová zpráva výslovně říká, že "ustanovení § 96 odst. 11 se nikterak nedotýká možnosti sjednat mezi smluvními stranami náhradu za zřízení věcného břemene bez zpracování znaleckého posudku a za ceny odlišné od cen, které by byly případně stanovené znaleckým posudkem, pokud by byl zpracován." Nadále tudíž záleží hlavně na dohodě mezi obcí a energetickou společností. 

Žádný zákon nezakazuje sjednat energetické společnosti úplatu za zřízení věcného břemene pro umístění elektrického vedení vyšší, než se spočítá podle cenového předpisu.

Obecné souvislosti lze nalézt v naší publikaci o oceňování služebností, případně vám s výpočtem jistě pomohou znalci a znalecké kanceláře, které se na oceňování věcných břemen zaměřují. 

Jakub Hanák a Jan Sedláček