Analýza návrhu novely oceňovací vyhlášky pro rok 2023

Každý podzim se připravuje novela oceňovací vyhlášky. Letošní rok není výjimkou. Minulý pátek (9. září) tudíž Ministerstvo financí odeslalo do mezirezortního připomínkového řízení návrh novely vyhlášky č. 441/2013 Sb.

Změny mají být, obdobně jako loni, minimální. V podstatě chce ministerstvo ve vyhlášce provést pouze nezbytné úpravy, tj. aktualizovat:

• základní ceny za m2 stavebního pozemku (příloha č. 2),
• základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku (příloha č. 24), rekreační a zahrádkářské chaty (příloha č. 25) a garáže (příloha č. 26), resp. podlahové plochy jednotky bytu (příloha č. 27). Spolu s tím dojde ke změně koeficientů změn cen staveb (Ki).

Změny mají doznat také přílohy č. 30, 31 a 35, které se týkají ocenění lesního porostu: údaje byly aktualizovány na základě analýzy Ústavu pro hospodářskou úpravu lesů (ÚHUL). Ačkoliv je navrhováno vydání nové přílohy č. 4 obsahující ceny zemědělské půdy za m2 určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, tak ke změnám hodnot pohříchu zřejmě nedojde a toliko se reaguje na nově zavedené bonitované půdně ekologické jednotky. Přitom v předchozích letech Ministerstvo zemědělství opakovaně neúspěšně upozorňovalo na významné podhodnocení vyhláškových cen.

Tyto změny jsou prováděny každoročně a oceňovatel používající oceňovací software si jich nemusí ani povšimnout. Postup výpočtu zůstává totiž identický.

Jediná změny v textu oceňovací vyhlášky má být provedena v § 39b, který upravuje zjednodušené oceňování věcných břemen pro technickou infrastrukturu. Tato úprava má "podpořit rozvoj elektrické rozvodné soustavy ČR." A to tím, že zvýší na dvojnásobek roční užitek za umístění podzemního elektrického vedení do 110 kV (v malých obcích v méně bohatých okresech však ani toto navýšení nemusí přesáhnout minimální výši ročního užitku, která zůstala 10 Kč/m2).

Zvýšení je docíleno nově zavedenou diferenciační konstantou. Ta má mít hodnotu 2 v případě podzemního elektrického vedení v napěťové hladině do 110 kV včetně a hodnotu 1 v případě ostatních podzemních vedení technické infrastruktury. Dochází tak k úpravě ročního užitku, který činí 1,5 % ze základní ceny stavebního pozemku v obci. U vedení do 110 kV bude mít fakticky hodnotu 3 %.

Podle důvodové zprávy nedochází v současnosti k dostatečnému ocenění zatížení zejména vlastníků obecních či městských pozemků, jež jsou příslušnou technickou infrastrukturou zatěžovány. To pak přináší negativní důsledky při zřizování věcných břemen, neboť obce a města nejsou ochotny smluvně zřizovat věcná břemena. Koeficient tak má za cíl odstranit nežádoucí stav, kdy ocenění podle § 39b v elektroenergetice neodpovídá míře omezení vlastnického práva.

Skutečnost, že ceny služebností spočítané podle oceňovací vyhlášky neodpovídají cenám, za které byly dříve zřizovány, jsou mnohdy symbolické a nevyjadřují míru omezení vlastnického práva v důsledku umístění vedení, byla již popsána různými autory mnohokrát i na tomto webu.

Prozaicky řečeno, ministerstvo financí navrhuje zdvojnásobit roční užitek u nejčastěji zřizovaných věcných břemen na pozemcích měst. Přestože je v důvodové zprávě uvedeno, že se diferenciační konstantou "upřesňuje dopad všech vlastnických, provozních a dispozičních omezení, jež za strpění věcného břemene od příslušné technické infrastruktury vlastníkovi vyplývají", tak hodnota je evidentně vymyšlená. Pozoruhodný je totiž již fakt, že umístění vedení s vyšším napětím než 110 kV je ve vyhlášce spojeno s nižším ročním užitkem než u nižšího napětí. A to přesto, že např. ochranné pásmo podzemního vedení elektrizační soustavy do napětí 110 kV včetně činí 1 metr po obou stranách krajního kabelu, zatímco u podzemního vedení o napětí nad 110 kV je mnohem větší: 3 metry (srov. § 46 odst. 5 energetického zákona). Nijak se nemá měnit ani výše ročního užitku pro jiné druhy sítí. U plynovodů a telekomunikací vyhláška omezení vlastnictví reflektuje správně? Ale třeba se hodnota koeficientu v připomínkovém řízení ještě změní.

Ministerstvo financí v důvodové zprávě tradičně uvádí, že "v novele oceňovací vyhlášky rovněž řeší a zohledňuje připomínky vznesené odbornou veřejností, jsou-li opodstatněné nebo přínosné pro objektivitu určovaných cen, a lze-li je aplikovat pro obecné použití." Těch bylo v minulých vzneseno mnoho a řadu z nich jsme uvedli také v naší speciální publikaci věnované změnám v oceňování nemovitých věcí v letech 2021 a 2022. Na žádnou z nich však reagováno bohužel není.

Změny by měly být účinné od 1. ledna 2023. Pokud nebude výsledkem připomínkového řízení rozšíření návrhu, což Ministerstvo financí v minulých letech spíše odmítalo, tak půjde o nejmenší novelu oceňovací vyhlášky v historii.

Jakub Hanák