Analýza rozhodovací praxe Ministerstva spravedlnosti: porovnávací metoda (část IV.)

V předchozí části jsme se zabývali tím, že obvyklou cenu nemovité věci lze určit pouze porovnávací metodou a že je nutné srovnávat sjednané (realizované) ceny. Dnes se zaměříme na to, jak popsat zdroje, ze kterých znalec čerpá informace o cenách, a jaké další požadavky jsou na použití porovnávací metody kladeny.

Znalecký posudek musí podle § 28 odst. 2 znaleckého zákona obsahovat výčet podkladů. kde je popsán postup znalce při výběru zdrojů dat, výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis (viz § 41 odst. 1 vyhlášky č. 503/2020 Sb.). Velmi častým pochybením v analyzovaných případech bylo, že ve znaleckém posudku nebyly uvedeny informace o tom, odkud byly získány použité vstupní údaje, konkrétně informace o cenách (nabízených i realizovaných) použité k porovnání. Ministerstvo proto opakovaně muselo konstatovat, že pokud nelze určit, z jakého zdroje údaje o cenách pocházejí, je posudek netransparentní. Použité ceny totiž nelze ověřit, přitom se jedná o údaje, které jsou pro určení ceny zcela zásadní, neboť z nich byla cena určena (rozhodnutí ministerstva ze dne 31. 1. 2024, č. j. MSP-23/2021-OINS-SRZT/18).

V příkazu ze dne 29. 11. 2022, č. j. MSP-15/2022-OINS-SRZT/4 ministerstvo výstižně popsalo důsledky neuvedení zdroje informací o cenách: "nelze ověřit věrohodnost zdroje, zda se jedná o ceny nabídkové nebo realizované a k jakému datu se váží. Tento způsob výkonu znalecké činnosti nelze považovat za provedený s odbornou péčí." Jinými slovy řečeno, "pokud nejsou v posudku uvedeny podstatné parametry oceňovaných a porovnávaných nemovitostí, nemá uživatel posudku informace nutné k ověření toho, že výběr vzorků a použití koeficientů odlišnosti jsou důvodné." Takový postup při ocenění nepovažovalo ministerstvo za zřejmý a doložený (rozhodnutí ministerstva ze dne 19. 6. 2023, č. j.MSP-170/2022-OINS-SRZT/16).

Jednoznačně ministerstvo odmítlo jako přípustný zdroj informací dříve běžně uváděnou "databázi odhadů vlastní" či "archiv znalce", protože "bez součinnosti znalce není možné zjistit zdroj, ze kterého se do databáze znalce tato informace dostala. Nelze ani ověřit pravost uvedených informací, čímž je vypovídací hodnota této informace značně ohrožena" (příkaz ministerstva ze dne 1. 2. 2022, č. j. MSP-65/2020-OINS-SRZT/2).

Zdrojem informací o cenách je tedy výlučně katastr nemovitostí: buď kupní smlouvy, nebo výstupy o dosažených cenách z něj. Jde tak zejména o to, jakým způsobem v posudku identifkovat místo, kde se v katastru získané informace nachází. Nestačí odkaz na vyhledávací rozhraní Katastru nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.cz/), neboť z něj není patrné, jaké hodnoty do vyhledávání byly zadány (příkaz ministerstva ze dne 26. 1. 2023, č. j. MSP-69/2021-OINS-SRZT/3). Ministerstvo však jako nedostatečné shledalo také uvedení dat uzavření kupních smluv, ze kterých je vycházeno, a předmětu převodu.

Podle znalce se jednalo o dostatečné identifikační údaje pro dohledání smlouvy v Katastru nemovitostí. Podle ministerstva však "datum uzavření smlouvy není dostatečným údajem pro identifikaci obchodu. Úkolem příjemce posudku není pátrat v evidencích a hledat, odkud znalec data sebral. Naopak je úkolem znalce identifikovat zdroj natolik přesně, aby ověření údajů byl co nejjednodušší. Pokud znalec v posudku neuvede, z jakého zdroje jím použité údaje pocházejí, vznikají odůvodněné pochybnosti o jejich věrohodnosti. U realizovaných obchodů znalec měl a mohl uvést identifikaci listiny, ze které údaj zjistil, mohl uvést číslo řízení, případně mohl kopii údaje o dosažené ceně při prodeji nemovitosti přiložit k posudku jako přílohu. Namísto toho jen uvedl datum uzavření kupní smlouvy, který sám o sobě k identifikaci nevede" (rozhodnutí ministerstva ze dne 31. 1. 2024, č. j. MSP-23/2021-OINS-SRZT/18). To považuji za přísné hodnocení, protože konkrétní smlouvy z katastru nemovitostí zřejmě bylo možné najít. A podle mého názoru prakticky stejně náročným způsobem jako by v případě, že by v posudky byly uvedeny údaje podle představy ministerstva. Domnívám se, že příjemci posudku je lhostejné, zda ve vyhledávacím rozhrání identifikuje nemovitou věc (nejčastěji parcelním číslem a katastrálním územím; více prodejů u jedné nemovité věci jsou výjimečné), nebo vkladové řízení (číslem jednacím a označením katastrálního úřadu). Znalcům však doporučuji označit použité prodeje číslem vkladového řízení.

Je třeba si uvědomit, že nestačí uvést zdroj, ze kterého jsou informace o cenách čerpány. Nezbytné je také dostatečně podrobně popsat pozemky zahrnuté do porovnávacího vzorku: nestačí výměra, prodejní cena a informace, že k prodeji došlo v určitém kalendářním roce. Pokud nejsou oceňované a srovnávané nemovitosti dostatečně popsány nelze podle ministerstva provést srovnávací analýzu s ohledem na cenotvorné faktory, přestože tato analýza je zásadním (a povinným) krokem při určování obvyklé ceny porovnávací metodou. Takový posudek považuje ministerstvo (podle mě správně) za nepřezkoumatelný, protože nelze ověřit, zda byly skutečně porovnávány nemovitosti srovnatelné (příkaz ministerstva ze dne 24. 1. 2023, č. j. MSP-201/2022-OINS-SRZT/4). Stejný význam má také uvedení data, k němuž se ceny vztahují. Jak výstižně uvedlo ministerstvo v příkaz ze dne 17. 2. 2023, č. j. MSP-176/2022-OINS-SRZT/3, "pro ocenění je datum, k němuž se cena vztahuje, zásadní, neboť ceny se v čase významně mění. Obvyklou cenou je podle § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku cena, která by byla dosažena při prodejích ke dni ocenění. Bez údaje o datu uskutečnění prodeje tedy není možné zhodnotit, zda porovnávané nemovitosti toto kritérium naplňují."

Zákon o oceňování jednoznačně přikazuje použít pro určení obvyklé ceny porovnávací metodu. Oceňovací vyhláška (§ 1a) způsob porovnávání dále upřesňuje, přesto ponechává ještě prostor pro další výklad. Lze proto zdůraznit, že "je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Vlastnosti nahodilé, vedlejší nebo jen okrajové, stejně jako mimořádné okolnosti, nelze při určování obvyklé ceny zohledňovat. Naopak musí být vyloučeny." U pozemků je takovou vlastností vždy jejich poloha, takže se ministerstvu logicky nezdálo srovnání výše nájemného za parkování v Děčíně s Prahou a krajskými městy vzdálenými více než 250 km (příkaz ministerstva ze dne 29. 11. 2022, č. j. MSP-15/2022-OINS-SRZT/4).

Za klíčový považuji vždy způsob, kterým je nemovitost užívána. Příkladem porovnání nesrovnatelného bylo určování ročního užitku ze služebnosti cesty na základě nájemného (cen) za parkování osobních automobilů (příkaz ministerstva ze dne 27. 11. 2023, č.j. MSP-115/2022-OINS-SRZT/22). V jiných případech už nebyly rozdíly mezi oceňovanými a srovnávanými nemovitostmi tak flagrantní. Ministerstvo zkritizovalo např. různou velikost pozemků či zahrnutí cen z různých let: konkrétně 2017 až 2021 (příkaz ministerstva spravedlnosti ze dne 29. 3. 2023, č. j. MSP-1/2023-OINS-SRZT/3).

Poněvadž "počet srovnatelných entit bývá omezen, musí znalec vybrané entity zpravidla upravit tzv. koeficienty odlišnosti, aby je učinil ke srovnání vhodnými. Mezi tyto koeficienty se řadí zpravidla koeficienty 1) na úpravu polohy objektu, 2) na úpravu velikosti objektu, 3) na úpravu příslušenství garáže, 4) na úpravu celkového stavu (lepší - horší), 5) na úpravu dalších vlastností (lepší - horší), 6) na úpravu dle odborné úvahy znalce (lepší - horší). Hodnoty upravené těmito koeficienty pak musí znalec statisticky zpracovat a na základě tohoto zpracování určit cenu obvyklou" (rozhodnutí ministerstva ze dne 9. 12. 2022, č. j. MSP-82/2022-OINS-SRZT/3). 

Podrobně se požadavkům na odůvodnění budeme věnovat v příští části. Vyjde už 20. května.

Jakub Hanák