Co má změnit novela zákona o oceňování majetku?

Ministerstvo financí se rozhodlo současně s novým zákonem o účetnictví změnit také zákon č. 151/ 1997 Sb., o oceňování majetku. Zveřejněný návrh novely má změnit nejen terminologii oceňování, nýbrž také nově nastavit vztahy mezi zákonem o oceňování a dalšími předpisy a stanovit jiná pravidla pro oceňování lesů. Zákon by měl nabýt účinnosti 1. ledna 2025. Nejvýznamnější změny jsou popsány v tomto článku.

Sedm největších změn

1. Přejmenování zákona. V důsledku širšího vymezení předmětu ocenění (věci, služby a dluhy), na které se zákon č. 151/1997 Sb. má vztahovat, má mít v budoucnu také kratší název: zákon o oceňování.

2. Doplnění obecných ustanovení. Do první hlavy mají být doplněna ustanovení §§ 1a až 1c, která stanovují všeobecně použitelné zásady oceňování, definují tři staronové druhy hodnot (tržní, obecnou a zjištěnou) a charakterizují tři předepsané oceňovací přístupy (porovnávací, výnosový a nákladový).

3. Změna terminologie. Na první pohled největší změnou bude nahrazení pojmu "cena" pojmem "hodnota" v případě dosavadní obvyklé ceny (dnešní § 2 odst. 2 zákona) a zjištěné ceny (dnešní § 2 odst. 7 zákona). Obsah pojmů a způsob určování těchto hodnot se ovšem ve srovnání s dneškem nezmění. Kvůli této terminologické revoluci je nutné změnit také více než desítku právních předpisů, které na zákon o oceňování majetku nyní odkazují (např. zákon o vyvlastnění či zákon o Státním pozemkovém úřadu).

4. Nový systém využití zákona o oceňování majetku jinými předpisy. Zákon č. 151/1997 Sb. je dnes speciálním veřejnoprávním předpisem, který se použije pouze tehdy, kdy na něj jiný zákon výslovně odkáže, nebo se tak dohodnou účastníci právního jednání. Způsoby odkazování na zákon o oceňování přehledně znázorňuje schéma, které je v důvodové zprávě k zákonu na str. 252.

Právní předpisy, které dnes využívají druhy cen v zákoně o oceňování majetku, jej budou využívat i v roce 2025. Při přípravě nových zákonů či novelizací bude však nutné pamatovat, že odkaz na zákon o oceňování bude nově znamenat příkaz použít tržní hodnotu (dnes zjištěnou cenu) a že použití termínu obvyklá hodnota bude znamenat, že se jedná o obvyklou hodnotu definovanou právě zákonem o oceňování (obvyklá cena může být dnes chápana i jinak). Takto se má v roce 2025 stát např. v případě předpisů upravující nakládání s majetkem územně samosprávných celků (zákony o obcích, krajích a hlavním městě Praze). Navržený systém znázorňuje schéma na str. 254 důvodové zprávy.

5. Obvyklá cena a obvyklá hodnota už nebudou totéž. Dnes činí laické i odborné veřejnosti problémy rozlišovat mezi obvyklou cenou ve smyslu § 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku a obvyklou cenou podle jiných předpisů (zejména § 492 občanského zákoníku). Tento rozdíl se nově zvýrazní odlišným názvem: zákon o oceňování bude pracovat pouze s obvyklou hodnotou, takže bude jasné, že termín obvyklá cena použitý např. ve zmíněném občanském zákoníku má jiný význam.

6. Omezení platnosti cenových map stavebních pozemků. Obce dnes mohou vydat obecně závaznou vyhláškou cenovou mapu, která se použije pro určení zjištěné ceny stavebních pozemků v obci. A to bez ohledu na to, jak je vyhláška stará (tj. lze teoreticky zjištěnou cenu pozemku v červenci 2024 stanovit na základě cenové mapy vydané v roce 2020). To by nemělo být v budoucnu možné, protože cenová mapa má být použitelná k ocenění pouze po dobu 12 měsíců. Ministerstvo tak navrhuje návrat k úpravě v předchozí oceňovací vyhlášce (účinné do konce roku 2013).

7. Nová pravidla pro oceňování lesů o velikosti více než 50 hektarů. Pro tyto lesy musí být podle lesního zákona (č. 289/1995 Sb.) zpracován lesní hospodářský plán. Ministerstvo financí této skutečnosti chce využít a navrhuje, aby se tyto lesy oceňovaly výnosovým přístupem na základě určení čistého výnosu z lesa a jeho kapitalizace. Tato změna je v důvodové zprávě vysvětlena následovně: "začleňuje se dosud chybějící metoda určení hodnoty lesa jako celku, která je v lesnicky vyspělých evropských zemích standardní součástí instrumentária metod v rámci oceňování lesa. Jedná se o výnosovou oceňovací metodu, která se používá pro větší a velké lesní majetky jako objekty ocenění." Naopak menší lesy se mají oceňovat stejně jako dnes.

Nekritické přijetí návrhu

K návrhu změnového zákona bylo uplatněno velké množství připomínek. Změny v zákoně o oceňování majetku byla však přijaty prakticky bez výhrad. Pouze ministerstvo spravedlnosti poukázalo na skutečnost, že v důsledku nové koncepce zákona o oceňování dojde k věcným posunům v dotčených právních předpisech, které však bezprostředně nesouvisejí s novým zákonem o účetnictví. Navrhlo tedy, aby se návrh novely zákona č. 151/1997 Sb. předložil samostatně. Vzhledem k rozsahu a důsledkům změn považuji tento požadavek za legitimní a správný. Neočekávám však, že bude vyslyšen.

Z dalších připomínek stojí za zmínku snad pouze konstatování Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, že návrh novely nezohledňuje projednávaný návrh na změnu předpisů regulujících nakládání s veřejným majetkem (sněmovní tisk č. 693), či požadavek, aby bylo jasně stanoveno, zda určené ceny (hodnoty) zahrnují DPH (připomínka Ústeckého kraje).

Jakub Hanák