Co se má změnit ve vyhláškách k oceňování v roce 2024?

Po letních prázdninách bývají do připomínkového řízení odesílány návrhy na změny dvou vyhlášek důležitých pro určování zjištěné ceny nemovitých věcí. Také letos jsou navrhovány drobné změny vyhlášky č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.

V případě první z vyhlášek připomínkové řízení již skončilo. Připomínky uplatnilo pouze Ministerstvo financí: měly ale ryze formální charakter (poukazovaly na drobné typografické nedostatky). Průměrná cena zemědělských pozemků se má změnit ve 107 katastrálních územích. Důvodová zpráva sice vyčísluje, jak by změny mohly ovlivnit výši vybrané daně z nemovitých věcí (snížit ji o cca 836 000 Kč ), ovšem výstižně poukazuje na zvažované změny zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, které by naopak vedly ke zvýšení daně ze zemědělských pozemků.

Navržené změny v oceňovací vyhlášce jsou stejně jako loni kosmetické. Lhůta pro uplatnění připomínek však skončí až příští týden (26. října), takže to ještě nelze říci s jistotou. Zatím však žádné připomínky uplatněny nebyly. 

Většině změn oceňovatelé, kteří používají sotfware, nemusí věnovat pozornost (změny základních cen stavebních pozemků, garáží, bytů či rodinných domů a úpravy koeficientů změn cen staveb – Ki), protože je za ně ošetří právě počítačový program. Upozorňujeme proto na změny, které musí zohlednit člověk.

Týkají se především úpravy základní ceny stavebního pozemku v obci (tabulka č. 2 přílohy č. 2). Poprvé bude nutné, aby oceňovatel volil koeficient z předepsaného rozmezí. U obcí, které nejsou v blízkosti Prahy, Brna a vyjmenovaných obcí, bude oceňovatel volit hodnotu koeficientu polohy (znak č. 3) v rozmezí 0,80 až 1,00, resp. 0,60 až 0,80 (dnes jsou pevné hodnoty 1,00 a 0,80). Podle Ministerstva financí tak bude možné "ve vazbě na polohu obce u těchto položek zohlednit odlišnou úroveň cen stavebních pozemků." 

Zřejmě z tohoto důvodu má být pod uvedenou tabulku doplněn následující text: "Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí hodnotitel v posudku odůvodnit včetně použité výše jeho hodnoty." Ačkoliv tento doplněk zřejmě cílí pouze na odůvodnění koeficientu z rozmezí přípustných hodnot, tak gramatickým i systematickým výkladem musíme dojít k tomu, že by měly být odůvodněny všechny hodnoty.

Např. u posouzení dopravní obslužnosti obce. U ní se mimochodem navrhuje zrušení vlivu "Příměstské dopravy", protože relevantní má být pouze městská hromadná doprava. To sníží cenu stavebních pozemků v obcích zahrnutých od integrovaných dopravních systémů, kam ovšem nezajíždí MHD.

Lze dodat, že se opět nemá měnit cena zemědělských pozemků odvozená od BPEJ (bonitovaných půdně ekologických jednotek), přestože bude vyhláška obsahovat novou přílohu č. 4. Avšak z toho důvodu, že do ní byly doplněny nově zavedené bonitované půdně ekologické jednotky.

O schválené podobě obou vyhlášek vás budeme informovat. Účinnost změn by měla v obou případech nastat 1. ledna 2024.

Jakub Hanák