Nároky vlastníků v průběhu vyvlastňovacího řízení

Vyvlastňovací řízení trvá několik měsíců. Složitější případ nebo nesouhlas s rozhodnutím úřadu může ale vše protáhnout i na několik let. Přitom po dobu, kdy řízení probíhá, nesmí vlastník se svou nemovitostí nijak nakládat. Může se domáhat kompenzace?

Zákon o vyvlastnění (§ 19 odst. 3) stanoví, že po doručení uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení nesmí vyvlastňovaný nakládat s pozemkem nebo stavbou, kterých se vyvlastnění týká, převést je, pronajmout nebo jinak zatížit. Právní úkony, kterými vyvlastňovaný poruší tuto povinnost, jsou neplatné. O tomto je vyvlastňovaný vždy poučen v uvědomění o zahájení řízení. Zahájení vyvlastňovacího řízení se poznamenává také do katastru nemovitostí, aby se o tom mohl kdokoliv dozvědět.

Současně zákon ukládá vyvlastniteli povinnost poskytnout vyvlastňovanému náhradu v prokázané výši újmy způsobené tímto omezením.

V průběhu řízení sice není příliš pravděpodobné, že by o pozemek projevil zájem někdo jiný, protože by ho mohl využívat jen do doby realizace účelu, pro který je pozemek vyvlastňován. Nelze též vyloučit finanční těžkosti vlastníka a nutnost získat co nejdříve finanční hotovost prodejem nemovitosti, třebaže ani s takovou situací jsme se v praxi dosud nesetkali.

Častěji se objeví osoba mající zájem o užívání pozemku. Uzavřít nájemní nebo pachtovní smlouvu (rozdíl mezi nimi vysvětlen např. zde) ovšem zákon zakazuje a vlastník tak přichází o nájemné (pachtovné). Je zjevné, že újma vlastníka v tomto případě odpovídá výši nájemného, které vlastník pozemku nemohl získat. Domníváme se, že je nutné určit nájemné obvyklé, aby se vyloučily možné netržní vlivy (např. příbuzenský vztah) i možnost zneužití tohoto ustanovení spekulanty. Obvyklé nájemné může vlastník prokázat např. smlouvami uzavřenými v téže lokalitě, sdělením zemědělského družstva hospodařícím v oblasti či informací realitní kanceláře. Zřejmě nejsilnějším důkazem bude znalecký posudek.

Jsme přesvědčeni, že nárok na kompenzaci nemůže být vlastníkovi odmítnut s tím, že jej může užívat sám. Pokud se totiž vlastník jinak může rozhodnout přenechat pozemek do užívání jiné osobě nebo je schopen tímto docílit většího výnosu, musí mu být nahrazena ztráta způsobena nemožností tak učinit.