Novela oceňovací vyhlášky pro rok 2022

Ve Sbírce zákonů vyšla minulý týden (25. 11. 2021) novela oceňovací vyhlášky (č. 441/2013 Sb.). Má číslo 424 a účinná bude tradičně od 1. ledna následujícího roku.

Svým rozsahem je velmi skromná. Odhlédneme-li od aktualizace cen v přílohách, které jsou podstatné, ale práci znalce nijak nemění, je nejvýznamnější zrušení poslední věty v § 1c odst. 1 vyhlášky. Ta dosud přikazuje náležitě odůvodnit případné (ve skutečnosti nevyhnutelné) rozdíly ve výši obvyklé a zjištěné ceny, resp. tržní hodnoty a zjištěné ceny.

Důvody zavedení této povinnosti pro rok 2021 vysvětlil pracovník Ministerstva financí, P. Polák, následovně: "nelze přes možné odchylky rezignovat na určení statistických cen, které budou nově fungovat jako benchmark při určení obvyklé ceny nebo tržní hodnoty" (POLÁK, P. Změny předpisů pro oceňování věcí nemovitých od 1. ledna 2021. Odhadce a oceňování majetku. 2020, č. 3-4, s. 25).

Tento předpoklad a důvod je ovšem mylný. Důvodem rozdílu mezi obvyklou a zjištěnou cenou stejného pozemku je totiž odlišný způsob určení obou cen, při kterém jsou zohledňovány diametrálně rozdílné skutečnosti. Provedené srovnání má tudíž nulovou vypovídací hodnotu. 

Nijak nezlepšuje ani kvalitu vlastního určení obvyklé ceny, neboť žádným způsobem nekoriguje (nekontroluje) postup při jejím určováním: zda byly vybrány správné kupní smlouvy, zda byly správně vyhodnoceny atd.

Jde o rozumnou změnu a faktické uznání zbytečnosti tohoto srovnání. Nabízelo by se zvolat: hurá.

Jenže. Hlavní problém Ministerstvo financí ponechalo. Zůstala povinnost spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty určit i cenu zjištěnou (první věta § 1c oceňovací vyhlášky). Přestože toto srovnání pro objednatele ocenění ani pro společnost nemá žádný přínos. 

Za ten bychom mohli snad považovat motivaci vývojářů speciálních programů je nadále aktualizovat, ačkoliv se zjištěná cena po zrušení daně z nabytí nemovité věci v loňském roce používá jen v minimálním počtu případů. 

Příznačné je, že poslední verze návrhu novely vyhlášky z 20. 10. 2021 po připomínkovém řízení (!) vůbec neobsahuje návrh na vypuštění poslední věty § 1c, která alespoň zrušila povinnost rozdíl zjištěné a obvyklé ceny odůvodnit. Proč se tedy Ministerstvo financí k tomuto kroku nakonec rozhodlo? 

Z veřejně dostupných zdrojů to nelze bohužel zjistit. Takto "promyšleně" se v Česku připravují oceňovací předpisy. Takže místo radostného zvolání, si lze pouze povzdychnout: ach jo. 

Jakub Hanák