Předpoklady odborně zpracovaného znaleckého posudku: analýza rozhodovací praxe ministerstva spravedlnosti (část II.)
Druhá část šestidílného seriálu, v němž rozebírám rozhodování ministerstva o přestupcích znalců při výkonu znalecké činnosti v odvětví oceňování nemovitých věcí, se věnuje nezbytným předpokladům správného ocenění. Konkrétně formulaci znaleckého úkolu a zjištění relevantních informací o oceňované nemovitosti.
Vymezit úkol pro znalce je prvním krokem. Někdy klíčovým.
Podle § 19 znaleckého zákona musí znalec odmítnout provést znalecký úkon, pokud nemá oprávnění vykonávat znaleckou činnost v oboru, odvětví nebo specializaci, ve kterých je potřebné úkon vykonat. To nečiní zpravidla problémy, třebaže se nyní diskutuje o rozsahu oprávnění ve specializaci Oceňování lesa, rostlinstva a nerostů (srov. prakticky stejnojmenný příspěvek A. Sadílka na konferenci ExFoS 2024).
Z analyzovaných případů však vyplývá, že znalcům a zadavatelům činí problémy jiné skutečnosti: zejména rozlišování mezi právními a skutkovými otázkami. Znalci mají přitom zkoumat pouze odborné skutkové otázky, naopak právní hodnocení je úkolem soudů, správních úřadů, případně uživatelů znaleckých posudků (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 19. 5. 2023, č. j. 5 As 114/2021 – 38). Zdůrazňuji, že znalci nebyli ministerstvem trestáni za řešení právních otázek. Přesto na ně mělo nesprávné zadání nepříznivě dopady, protože ovlivnilo metodu ocenění, která buď nebyla vhodná, nebo nebyla použita správně. Proto je třeba formulaci znaleckého úkolu nepodcenit.
Ministerstvo připomenulo, že "znalec jako odborník ve svém oboru nemůže pasivně přijímat zadání, tím spíše pokud pochází od soukromých zadavatelů (znaleckým úkolem bylo ocenit bytovou jednotku podle platných cenových předpisů ke dní ocenění ve stavu před rekonstrukcí podlahy a ve stavu po dokončení rekonstrukce podlahy a na základě výsledků stanovit případnou výši slevy z kupní ceny: pozn. autora). Pokud zadaný úkol překračuje hranice znalcových kompetencí, jeho oprávnění nebo je například neetický, musí znalec ve vztahu k zadavateli aktivně jednat. Pokud tak nečiní, je plně zodpovědný za posudek, který zpracoval. Znalec se nemůže zbavit odpovědnosti poukazem na to, že jen plnil zadání zadavatele a byl v dobré víře, že toto zadání je správné; tím spíše ne, pokud zadání nevychází od orgánů veřejné moci, ale od soukromého subjektu, který nesleduje zájmy veřejné, nýbrž výhradně své vlastní" (rozhodnutí ministerstva ze dne 21. 6. 2023, č. j. MSP-100/2022-OINS-SRZT/13).
Podle § 40 vyhlášky č. 503/2020 obsahuje zadání znaleckého posudku odbornou otázku zadanou zadavatelem znaleckého posudku a údaj, pro jaké účely má být znalecký posudek použit. V jednom, z mého pohledu kontroverzním případu (příkaz ministerstva ze dne 19. 1. 2023, č. j.: MSP-106/2022-OINS-SRZT/4), měl znalec "zjistit cenu nemovitých věcí dle vyhlášky č. 443/2016 Sb." Účelem posudku bylo "vyrovnání podílového vlastnictví nemovitých věcí." Ministerstvo správně poukázalo na ustálenou judikaturu, podle níž se má při vypořádání spoluvlastnictví vycházet z obvyklé a nikoliv zjištěné ceny nemovité věci. Proto dále vycházelo z toho, že znalec měl určit obvyklou cenu ve smyslu § 2 zákona o oceňování majetku. V souladu se zněním tohoto ustanovení poté zpracování znaleckého posudku poměřovalo požadavkem použít porovnávací metodu ocenění. Znalec však v rozporu s požadavky zákona neocenil pozemky ani cenou obvyklou, ani tržní hodnotou, nýbrž stanovil cenu zjištěnou, aniž by zvolený postup odůvodnil. Ministerstvo pak uzavřelo, že "cena zjištěná nevyjadřuje skutečnou hodnotu věci a tudíž nemůže být relevantním východiskem pro vypořádání spoluvlastnictví, což obviněný jako znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady měl vědět" (tamtéž).
To považuji za přísné hodnocení. Jsem přesvědčen, že výše uvedený úkol byl zadán jednoznačně, třebaže by poté byl posudek nepoužitelný pro rozhodnutí ve věci. Jak vícekrát judikoval Nejvyšší soud ČR: "je věcí předvídavosti objednatele posudku, zda vůbec a nakolik přiléhavě sám předmět znaleckého posouzení a příslušné podklady k jeho zpracování vymezí a kvalifikuje. V tomto směru jde o jeho odpovědnost, kterou nelze přenášet na další subjekt (znalce), který je naopak z logiky právního vztahu zadáním zpracování znaleckého posudku vázán" (viz jeho usnesení ze dne 5. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 527/2013). Stejně tak prof. M. Fryšták uvedl na konferenci ExFoS 2017, že "znalec vždy odpovídá pouze na otázku, která mu byla položena a to i v případě, že tato je formulována nesprávně. Znalec v žádném případě není oprávněn položenou otázku jakkoliv přeformulovat a tuto měnit, byť by to bylo ku prospěchu věci." Proto se domnívám, že znalec neměl určovat obvyklou cenu, nýbrž cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky (vyhláška č. 443/2016 Sb. je jednou z její novelizací), kterou spočítal zřejmě správně. Nic to nemění na závěru ministerstva, že obvyklou cenu nelze určit jinak než porovnáním.
V posledním takovém případu šlo z hlediska porušených povinností o irelevantní skutečnost. Proto se také ministerstvo vyjádřilo pouze obiter dictum (tzv. na okraj), aby do budoucna vyjasnilo možnou spornou otázku. Konstatovalo, že znalecký úkol (stanovit škodu způsobenou na poškození, resp. odcizení, ku škodě jednotlivých poškozených v době spáchaní činu: pozn. autora), byl vymezen nesprávně, "neboť termín škoda je pojem právní a znalci nepřísluší posuzovat. Při posuzování škody je třeba odlišovat otázky skutkové příslušející znalci a otázky právní příslušející výhradně soudu. Ne každá ekonomická ztráta je škodou ve smyslu právním, proto stanovení existence a výše škody je vždy otázkou aplikace právních pravidel na zjištěný skutkový stav, zatímco otázkou skutkovou je určení konkrétních ekonomických hodnot, z jejichž rozdílu může být vyvozena škoda a její výše v závislosti na právní interpretaci. Jinak řečeno, to, zda lze za škodu považovat určitý druh snížení ekonomické hodnoty majetku, je otázkou právní. Zjištění dané ekonomické hodnoty je pak otázkou skutkovou. Ve smyslu výše uvedeném bylo v daném případě skutkovou otázkou určení ekonomické hodnoty snížení majetku, ke kterému došlo odcizením a poškozením věcí" (příkaz ministerstva ze dne 6. 4. 2022, č. j. MSP-206/2022-OINS-SRZT/4). V podrobnostech odkázalo ministerstvo na odborný článek "Vliv nového znaleckého práva na zjišťování škody v trestním řízení", který byl publikován mj. na stránkách advokátního deníku.
Bez znalostí o nemovitostech ji nelze správně ocenit
Nezbytnou podmínkou správného ocenění je zjištění informací o oceňovaných i srovnávaných nemovitostech. Nejvíce informací lze zpravidla získat tzv. místním šetřením. To někdy bývá obtížné až nemožné uskutečnit kvůli nedostatečné součinnosti vlastníků a uživatelů. V takovém případě provedeno být nemusí, resp. musí být provedeny pouze kroky, které lze provést bez ohledu na aktivitu vlastníka: např. prohlídka domu zvenku, obhlídka areálu zpoza plotu či vyhledání informací o objektu ve veřejně dostupných zdrojích (katastru nemovitostí či Registru územní identifikace, adres a nemovitostí). Jinak platí, že provést místní šetření bez náležité pečlivosti má zásadní dopad, pokud se stav nemovitosti v budoucnu z jakéhokoliv důvodu změní, neboť bez záznamů o místním šetření není možné postup znalce prověřit. Současně může mít dopad na správnost závěrů znalce. Jako nedostatečné bylo proto v rozhodnutí ministerstva ze dne 21. 6. 2023, č. j. MSP-3/2020-OINS-SRZT/29 shledáno místní šetření spočívající v prohlídce zvenčí, ve společných prostorách domu a minoritní části interiérů (nebyla namítána nesoučinnost vlastníka domu).
Pokud není výslovně stanoveno jinak ve znaleckém úkolu, musí být oceněny také všechny součástí nemovité věci. Proto nebylo správné konstatovat při ocenění pozemku, že "stavby na pozemcích, venkovní úpravy, inženýrské stavby, ani trvalé porosty nejsou předmětem ocenění." Ustanovení §§ 505 až 509 občanského zákoníku jsou totiž jednoznačná. Podle nich jsou všechny stavby, stromy a venkovní úpravy součástí pozemku, nejde-li o zákonem stanovenou výjimku (např. inženýrské sítě). Ministerstvo mělo tudíž pravdu, pokud považovalo "libovolné a ničím neodůvodněné vyjmutí části předmětu ocenění za nesoulad s požadavkem na výkon znalecké činnosti s odbornou péčí, protože vyjmutí trvalých porostů z předmětu ocenění při oceňování pozemku nemá oporu v žádném oceňovacím či jiném předpisu a znalec není zmocněn takovouto ničím neodůvodněnou odchylku učinit" (příkaz ministerstva ze dne 26. 1. 2023, č. j. MSP-69/2021-OINS-SRZT/3).
Další část seriálu bude zveřejněna v pondělí 6. května 2024.
Jakub Hanák