Pro jistotu: cena zjištěná a DPH

Obdrželi jsme následující dotaz: "V názorech znalců nebyl jednotný pohled, zda posudek u ceny zjištěné zahrnuje i DPH. Prosím o Váš názor případně odkaz na nové rozsudky soudů."

Pro odpověď je rozhodující rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 11. 8. 2016, č. j. 10 Afs 178/2015 - 39, v němž se soud zabýval otázkou, zda má být při určení ceny nemovitostí výnosovým způsobem do výše ročního nájemného zahrnuta též částka odpovídající DPH (dani z přidané hodnoty). Dospěl k závěru, že cena zjištěná (tj. určená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota) DPH nezahrnuje. Zjednodušeně proto, že zákon o oceňování ani oceňovací vyhláška nestanoví, že by měl vzorec obsažený v § 22 a 23 oceňovací vyhlášky (již zrušené č. 3/2008 Sb.) obsahovat kromě výše ročního nájemného i případnou daň z přidané hodnoty k tomuto nájemnému se vztahující. Argumentačně se soud vypořádal také s opačným názorem publikovaným v odborné literatuře.

Tento závěr Nejvyšší správní soud potvrdl i v dalším případu (srov. rozhodnutí č. j. 2 Afs 146/2016 - 39), přičemž se na argumentaci v uvedeném rozsudku výslovně odkázal. Vzhledem k totožnému znění § 32 stávající oceňovací vyhlášky z roku 2013 jsou uvedené závěry aplikovatelné i dnes.

Na uvedenou judikaturu opakovaně upozornilo také Ministerstvo financí: naposledy v lednu 2022, kdy vydalo dokument "Odpovědi na často kladené otázky týkající se daně z přidané hodnoty (DPH) u cen a hodnot určených dle zákona o oceňování majetku." Zdůraznilo, že zjištěná cena neobsahuje DPH mj. proto, že se určuje i pro jiné účely než je prodej, tzn. takové, které nejsou předmětem DPH.