Co je to obvyklá cena? Devět pravidel

Velmi často se setkáváme s dotazem, co je to obvyklá cena? A jak se počítá? Velmi často tyto termíny také hledáte a dostáváte se na naše stránky. Dosud zde však chyběla výstižná odpověď.

Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí "cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním"

Z této dlouhé definice a zákona o oceňování majetku vyplývají pravidla, která je nutné mít na paměti:

1. Obvyklou cenu nemusí stanovit znalec. Tato povinnost existuje pouze tehdy, vyžaduje-li zákon, aby cena byla určena znaleckým posudkem.
2. Obvyklá cena je cenou tržní. Říká, za kolik lze nemovitost za běžných podmínek prodat.
3. Obvyklá cena se má stanovit porovnáním s cenami obdobných nemovitostí. Ideálně cen, za které byla nemovitost skutečně prodána/koupena. Přípustné je vycházet také z upravených cen z inzerce. Srovnávané nemovitosti a jejich cen musí být v ocenění uvedeny.
4. Nejde-li srovnávat (nemovitost je ojedinělá), připouští se použít náhradní metody. Např. podle výnosu (nájemného) z nemovitosti. Neprovedení ocenění komparací musí být vždy odůvodněno.
5. Obvyklou cenu lze pouze odhadnout. Cena nebude určena na haléře. Proto se také odhad obvyklé ceny provedený různými osobami liší. Diametrální rozdíl (desítky a více %) však už naznačuje chybu jednoho z nich.
6. Stanovit obvyklou cenu lze pouze tehdy, pokud se oceňovatel seznámil s předmětem ocenění. Bez provedení místního šetření to zkrátka není možné.
7. Obvyklá cena není cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky). Je-li cena spočítaná podle "paragrafů" a pak prohlášená za obvyklou, je to většinou špatně. Výjimkou z tohoto pravidla jsou nemovitosti, které mají ojedinělé vlastnosti a nelze je ocenit porovnávací metodou.
8. Některé zákony (např. o vyvlastnění) nebo zadavatel mohou vyžadovat, aby byla stanovena jak cena obvyklá, tak cena zjištěná. V posudku (odhadu) pak jsou uvedeny ceny dvě. Jelikož se každá z nich určuje jinak, budou většinou různé. Není to chyba. Každá z cen se však použije k něčemu jinému.
9. Obvyklá cena je vždy určena k přesnému datu. Běžně se předpokládá, že "platí" šest až dvanáct měsíců.